26/06/2017 spese condominiali ordinarie e straordinarie

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In caso di vendita immobile: a carico di chi sono le spese di condominio?

Spese ordinarie: responsabile in solido l'acquirente solo per gli arretrati dell'anno in corso e di quello precedente. Spese straordinarie: conta chi era condomino all'approvazione dei lavori.

Nel caso di vendita di un appartamento chi deve pagare le spese di condominio eventualmente lasciate in arretrato dal vecchio proprietario? E chi deve versare  quelle derivanti da lavori straordinari approvati dall'assemblea prima del rogito? 
I chiarimenti arrivano da una recente ordinanza della Cassazione (Cass. ord. n. 15547/17 del 22.06.2017). 
La Corte fornisce la soluzione per dirimere tutte quelle questioni che, spesso, conseguono alla vendita di un immobile: a carico di chi sono le spese di condominio? Deve pagare il venditore, al corrente della morosità in quanto titolare dell'appartamento all'epoca in cui il debito è sorto? oppure l'acquirente che, al momento della riscossione, è invece l'unico condomino e, come tale, soggetto passivo delle richieste  dell'amministratore? Cosa prevede la legge in questi casi?

Cerchiamo di fornire una soluzione.
Come non pagare le spese di condominio lasciate dal venditore? Con l'attestazione dell'amministratore!
Oneri della gestione ordinaria di condominio.
Quando si parla, genericamente, delle «spese di condominio» ci si riferisce di solito alla gestione ordinaria, ossia al contributo mensile che, in forma fissa, bisogna versare per contribuire alle spese di amministrazione e tenuta delle cose comuni (pulizia scale, luce, ascensore, giardino, ecc.). Chi deve pagare queste spese: il venditore dell'appartamento o l'acquirente? In questo caso, il codice civile stabilisce che:
- per le spese relative all'anno in cui è avvenuto il passaggio di proprietà (a prescindere che esso consegua a vendita, donazione, ecc.) e per quelle dell'anno precedente, l'amministratore può rivolgersi sia al venditore che all'acquirente. In altre parole può chiedere, indifferentemente, sia all'uno che all'altro l'integrale versamento della somma lasciata in sospeso. A riguardo si parla di «responsabilità in solido»;
per le spese relative agli anni pregressi resta responsabile solo il venditore;
- per le spese relative agli anni successivi a quello del rogito è obbligato solo l'acquirente.
Come detto, per l'anno in cui è avvenuta la vendita e per quello precedente esiste una responsabilità in solito tra venditore e acquirente. L'amministratore potrebbe chiedere l'intero pagamento all'uno o all'altro. Se intimato a pagare è l'acquirente, questi deve corrispondere all'amministratore quanto dovuto per dette spese e poi richiedere al venditore il rimborso di quanto ha dovuto versare.
Come si difende l'acquirente che non vuol pagare il condominio?
Come può difendersi l'acquirente che non vuol subire il rischio di pagare le morosità del venditore? In due modi:
chiedere al venditore di farsi rilasciare dall'amministratore di condominio una certificazione con cui si attesti che non vi sono arretrati e che, alla data della vendita della casa, sono state integralmente pagate le spese condominiali maturate fino a quel momento. Non è diritto dell'acquirente richiede personalmente tale dichiarazione all'amministratore, il quale ben potrebbe opporsi per tutelare la privacy di chi, in quel momento, è ancora condomino; ma può pretendere che sia il venditore a procurarsi tale documentazione;
- stabilire nel contratto di vendita che delle spese di condominio eventualmente maturate nell'anno in corso o in quello precedente si faccia carico solo il venditore e che, quindi, non ricadano anche sull'acquirente. Attenzione però: tale patto ha valore solo tra le parti e, quindi, non vincola anche il condominio che ben potrà rivolgersi ugualmente al nuovo condomino (salvo poi il diritto di regresso verso il venditore).

Spese per lavori straordinari
Diverso è il discorso quando si parla di oneri straordinari, ossia di quelle spese deliberate dall'assemblea una tantum per lavori che non riguardano la gestione ordinaria. In questo caso, secondo la sentenza in commento, in caso di vendita dell'appartamento, è tenuto a pagare chi era condomino al momento dell'approvazione dei lavori. Non rileva, quindi, il successivo momento di ripartizione delle spese secondo millesimi. Per comprendere meglio la questione ricorriamo a un esempio.

L'esempio
Immaginiamo che l'assemblea di condominio voglia rifare il tetto. Vengono presentati più preventivi dalle ditte interessate a svolgere l'appalto. L'assemblea decide di affidare i lavori a una di queste e, pertanto, dopo aver approvato il preventivo, autorizza l'amministratore a firmare il contratto. Così avviene e l'impresa manda sul cantiere i propri operai. Dopo qualche mese i lavori vengono ultimati e la ditta presenta la fattura. L'amministratore provvede alla ripartizione della spesa secondo i millesimi di ciascun condomino e porta il piano di divisione in assemblea affinché venga approvato, in modo da poter poi procedere alla riscossione delle singole quote. Senonché, una settimana prima di quest'ultima assemblea, uno dei condomini vende il proprio appartamento; l'acquirente, non informato della precedente riunione che aveva approvato il rifacimento del tetto, si trova a “giochi fatti”, a dover sostenere una spesa non preventivata. In particolare, il nuovo condomino sostiene di non dover pagare la quota perché di tanto non era stato messo al corrente; spetta quindi al venditore pagare degli oneri che lui stesso, del resto, alla prima assemblea, aveva approvato. Il condominio però non ne vuole sapere e sostiene che è proprio diritto riscuotere gli oneri da chi, in quel momento, ha la qualità di condomino. 

Chi ha ragione tra i due?

A pagare le spese straordinarie è chi ha approvato i lavori.
Il principio espresso dalla sentenza Cassazione afferma che è responsabile del pagamento delle spese condominiali per lavori la persona che era proprietaria al momento dell'approvazione degli stessi, non rilevando la circostanza che questa abbia venduto la propria abitazione prima dell'assemblea di ripartizione delle spese. In altre parole, tenuto al versamento delle quote millesimi è l'ex condomino ed è solo a quest'ultimo che l'amministratore può notificare il decreto ingiuntivo. È irrilevante la vendita dell'appartamento prima della assemblea di ripartizione delle somme.
Secondo la Corte, infatti, a rendere obbligato l'ex condomino al pagamento delle spese era il fatto di avere avuto la qualifica di condomino al momento dell'assemblea di approvazione dei lavori; invece, la successiva assemblea di ripartizione delle spese deve considerarsi non come momento costitutivo dell'obbligazione, ma solo come momento di precisazione dell'importo da corrispondere.
Fonte: La Legge per tutti.