Ripresa del Mercato Immobiliare nel 2016
Dai dati relativi all'Osservatorio immobiliare che stiamo ultimando di raccogliere proprio in questi giorni, si evince che, indubbiamente si rafforzano i segnali di miglioramento del mercato immobiliare italiano che già si erano delineati dalla metà del secondo semestre del 2014, registriamo una chiara inversione del trend psicologico che passa da negativo a positivo, dovuto prevalentemente dalla ritrovata disponibilità degli istituti di credito a erogare mutui, oltre che dalla maggiore propensione dei proprietari venditori, a rivedere al ribasso le richieste, gran parte di queste precedentemente rimaste ancorate ai valori del 2007, oggi ovviamente non più realizzabili. Inoltre i rendimenti nulli dei titoli di Stato e la crescente sfiducia sulle obbligazioni bancarie sta portando a una ripresa della domanda di Immobili, anche da investimento, sebbene per una vera crescita serve una riforma radicale delle norme sulla locazione.
Fatta eccezione per i prezzi che restano in territorio negativo (nel 2015 registriamo una diminuzione media dei prezzi di circa il 2,5%), tutti gli altri fattori sono in territorio positivo: più 7% circa il numero di compravendite effettuate, tempi di vendita che passano da 9 a 7 mesi, forbice tra prezzo richiesto e prezzo offerto che rientra nell'ambito di un 10% dopo che negli anni precedenti aveva di gran lunga superato il 15 %.
Era ormai dal 2010 che non si registravano segni + ; perché se ricordiamo il famoso grafico da cui evince il crollo del mercato, notiamo che anche nel periodo 2008/2011, periodo in cui per effetto dei subprime si registrò un calo di compravendite di oltre il 30% passando dalle famose 877.000 compravendite registrate nel 2007, alle 603.000 del 2011, nel 2010 le stesse registrarono un minimo aumento passando dalle 614.000 del 2009 alle 617.000 del 2010. Ciò testimonia inequivocabilmente che il mercato, una volta scontato l'effetto dei mutui subprime non solo americani ma anche italiani, metabolizzò autonomamente la perdita costituita da quella fetta di mercato composta dalla parte drogata per effetto delle erogazioni facili.
Se oggi salutiamo favorevolmente la Legge di Stabilità 2016, è perché siamo convinti che il crollo del mercato immobiliare durante il periodo della più grande crisi dal dopoguerra sia dovuto ai danni procurati dalla crisi stessa e, in larghissima parte, ai danni procurati dai vari governi che si sono succeduti, in primis il Governo Monti.
Nel 2012 l'effetto Monti è stato devastante: in un solo anno un altro 25% in meno delle compravendite, - 30% di prezzi degli immobili attraverso un continuo terrorismo mediatico nei confronti del settore messo in atto con la regia occulta dei poteri finanziari con l'obiettivo di affossare un modello di crescita consolidato fondato su edilizia e immobiliare.
In un solo anno triplicato il carico fiscale con il passaggio da iCI a IMU (da 9 a 25 mld), perdita di circa 800.000 posti di lavori nel comparto, impoverimento del patrimonio degli italiani di circa 2.400 mld.
E l'anno successivo non gli fu da meno il suo collega Letta, il quale riuscì, attraverso la paventata introduzione di un'ulteriore patrimoniale, alimentando un clima di incertezza anche in virtù della revisione degli estimi catastali, aumentando gli accertamenti tributari a tutti coloro i quali stipulavano un atto di acquisto, a ottenere un ulteriore calo delle compravendite del 10% oltre che un ulteriore calo dei prezzi del 5%.
Abbiamo quindi dovuto attendere il 2014 per cercare di cavalcare la congiuntura positiva costituita dalle misure messe in atto da Draghi: azzeramento del costo del denaro, forte diminuzione dello spread tra titoli italiani e esteri, Q. E., e inoltre svalutazione Euro, prezzo del petrolio oggi ai minimi storici.
Ora il 2016 dovrà essere l'anno della definitiva ripartenza del mercato Immobiliare anche in virtù dei provvedimenti contenuti della Legge di Stabilità 2016.
L'esenzione dell'IMU sui terreni agricoli e l'abolizione delle tasse sulla prima casa non di lusso rappresentano secondo noi un atto dovuto nei confronti di tutti gli italiani (ricordo che circa l'80% degli italiani è proprietario della prima casa e quindi non si può parlare di legge a favore dei soli ricchi) e di un atto dovuto nei confronti di chi si è visto diminuire notevolmente il proprio patrimonio e contemporaneamente triplicare il carico fiscale.
Il bonus Irpef del 20% pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale dell'8 settembre 2015. - Per coloro che acquistano o hanno acquistato un immobile residenziale di nuova costruzione, o è stato oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e risanamento conservativo, dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017 e lo cedono in affitto per 8 anni a canone concordato è riconosciuto una deduzione dal reddito complessivo ai fini Irpef pari al 20% del prezzo indicato in atto notarile, per un massimo complessivo di 300.000,00 comprensivo di IVA. La deduzione non può superare quindi i 60.000,00 euro. Inoltre, è necessario ricordare che la deduzione avrà una ripartizione di otto quote annuali, che partiranno dal periodo in cui viene stipulato il contratto di locazione, e l'immobile deve essere di Classe A o B.
La proroga delle detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione e riqualificazione energetica unitamente alla detrazione dell'IVA per l'acquisto di immobili in classe energetica A o B, contribuiranno a dar fiato al settore edilizio oltre che a far crescere quel sentimento ecologico oggi ancora poco sentito.
L'estensione delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa, anche se qui attendiamo indicazioni dal notariato in merito al credito di imposta e sulla solidarietà del privilegio in caso di mancata vendita nei 12 mesi, unitamente all'introduzione del leasing immobiliare ad uso abitativo, che di fatto sostituisce le criticità in particolar modo fiscali mai risolte nel rent to buy, favoriranno una maggiore dinamicità delle compravendite, e infine la riduzione dell'IMU TASI sugli immobili locati a canone concordato favoriranno il mercato delle locazioni e nel contempo potrebbero rendere più appetibile l'investimento immobiliare.
Questi provvedimenti contribuiranno sicuramente a far crescere il clima di fiducia a favore del settore.
Mario Condò de Satriano
Presidente Centro Studi Fiaip
Presidente Centro Studi Fiaip